W obrocie nieruchomościami mamy do czynienia z różnego rodzaju zabezpieczeniami wykonania zobowiązań. Do najpopularniejszych z nich należy zaliczka, zadatek oraz opłata rezerwacyjna.
Zaliczka nie posiada definicji legalnej. W związku z powyższym podlega ona przepisom części ogólnej kodeksu cywilnego oraz części ogólnej prawa zobowiązań.
Co do zasady w przypadku niedojścia umowy do skutku, bez względu na powód, przekazana na poczet ceny kwota zaliczki podlega zwrotowi. Nie ma znaczenia także to z czyjej winy umowa nie została zrealizowana.
Wobec powyższego, jeżeli jesteś stroną kupującą zaliczka nie stanowi dla Ciebie zabezpieczenia wykonania umowy – jeżeli sprzedający odstąpi od umowy przedwstępnej sprzedaży będzie się to wiązało jedynie ze zwrotem wpłaconej przez Ciebie zaliczki.
Jednakże pamiętaj o tym, że zwrot zaliczki nie w każdym wypadku będzie taki oczywisty. Dokładnie zapoznaj się z ustaleniami umowy, ponieważ zaliczka z uwagi na swój nieuregulowany charakter może być różnie kształtowana.
Z kolei instytucja zadatku jest dokładnie określona w art. 394 kodeksu cywilnego ((Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93), gdzie czytamy:
„Art. 394. [Zadatek]
§ 1.
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Zadatek wpływa mobilizującą na obie strony umowy i odpowiednio zabezpiecza ich interesy.
W sytuacji, gdy Kupujący wpłaca zadatek na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży może mieć większą pewność, że wspomniana umowa dojdzie do skutku.
Jeżeli sprzedający nie wywiąże się ze swojego zobowiązania i zrezygnuje ze sprzedaży nieruchomości kupujący ma prawo odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu oraz żądać od sprzedającego dwukrotność wpłaconego zadatku.
Natomiast jeżeli do zrealizowania umowy nie dojdzie z winy kupującego wpłacony przez niego zadatek przepada na rzecz sprzedającego.
Ustawa przewiduje również sytuację, gdy do zrealizowania umowy nie dojdzie z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność równocześnie obie strony. W takim wypadku wpłacony zadatek powinien zostać zwrócony stronie, która go dała. To samo tyczy się rozwiązania umowy.
Jak widać zadatek to dużo bezpieczniejsza forma zabezpieczenia umownego, ze względu na jasną regulację prawną. Zadatek motywuje obie strony umowy do spełnienia zobowiązań oraz wykonania umowy.
Opłata rezerwacyjna wynika z umowy rezerwacyjnej, która od niedawna (1 lipca 2022 r.) należy do umów nazwanych na podstawie tzw. „nowej ustawy deweloperskiej”.
W świetle obecnego prawa opłata rezerwacyjna ma charakter mieszany – w określonych sytuacjach może być zarówno zwrócona (przez co przypomina zaliczkę), jak i zachowanaprzez jedną ze stron lub zwrócona w podwójnejwysokości (przez co przypomina zadatek).
Art. 32 ustawy Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Dz.U.2021.1177)
„Art. 32. [Opłata rezerwacyjna]
1.
Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.
2.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
3.
Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4.
4.
W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.”
Nowa ustawa deweloperska określa również sytuacje, w których następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej. Jest ona niezwłocznie zwracana rezerwującemu, gdy:
- nie uzyskał on pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
- deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper określony w ustawie nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. Deweloper będzie zobowiązany zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości również wtedy, gdy przy realizacji umowy innej niż deweloperska (poprzedzonej umową rezerwacyjną), deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Art. 32 ustawy Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Dz.U.2021.1177)
„Art. 34. [Zwrot opłaty rezerwacyjnej]
1.
Opłata rezerwacyjna, o której mowa w art. 32 ust. 1, jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
1)
rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o których mowa w art. 31 zdanie drugie, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
2)
deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
3)
deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
2.
W przypadku gdy umowa, o której mowa w art. 3 albo art. 4, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.
3.
W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.”
Podsumowując, należy być świadomym różnic występujących pomiędzy poszczególnymi formami zabezpieczeń zobowiązań, a w szczególności nie traktować instytucji zaliczki oraz zadatku jako synonimów. Szczególną uwagę należy również poświęcić zapisom umownym dotyczącym opłaty rezerwacyjnej z uwagi na jej mieszany charakter oraz zaliczki z uwagi na jej nieunormowany wprost charakter prawny.